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重磅 | 《汇中财富2020年投资报告》全球房地产篇

2020-10-20



国内外房地产分析及投资展望




(一)国内房地产


影响房地产行业形势判断的核心因素是行业基本面与行业政策,这两个因素互为因果。当房地产行业过热、房价上涨过快时,监管层出于防范风险的考量,政策上会不断收紧,从而导致行业基本面下行;相反,当房地产行业成交冷清、房价下行时,监管层出于经济增长、就业和地方财政收入的考虑,政策上会适当放松,从而导致行业基本面改善。


销售持续回暖,房价稳定,行业下行风险可控。受疫情影响,今年前2个月房地产市场遇冷,全国商品房销售面积和销售额分别同比下降39.9%和35.9%。在疫情逐渐受控后,房地产市场快速回暖,上半年商品房销售面积和销售额分别下降8.4%和5.4%,累计降幅逐月收窄。单月销售数据体现得更为明显,3、4月份销售面积同比下降14.1%、2.1%,5、6月份则增长9.7%、2.1%。今年前几个月百城样本住宅价格同比涨幅稳定在3%左右,环比在1%以下,较为稳定。整体看,国内房地产市场韧性犹在。


图1:全国商品房销售面积与销售额

▲ 数据来源:东方财富Choice


政策宽松、利率下行导致居住和投资需求上升,房价上涨的动能不断聚集。从历史经验看,货币政策放松通常会推动资产价格大幅上升。为应对2008年国际金融危机,中央推出四万亿财政刺激、央行降息、银行贷款放量,资金量升价跌,2009年股市大幅反弹,随后房地产市场也开启了新一轮上升周期。2014年11月,央行降息以应对经济下行压力,股市在低迷4年后快速大幅上涨,2015年3月房地产市场从低谷回升,开启又一轮上升周期。当前的状况与前两次较为类似,财政政策、货币政策宽松导致市场对房价上涨的预期得到强化,居住和投资的需求提升。


图2:流动性宽松推动股市与楼市价格轮番走高

▲ 数据来源:东方财富Choice


地方财政压力上升,土地财政依赖程度难下降。上半年土地市场持续火热,土地供应力度加大,优质地块集中出让带动溢价率持续攀升。上半年百城住宅用地推出面积仅占全年供应计划的36.1%,较去年同期下降5.9个百分点,全国300个城市住宅用地成交楼面均价同比涨幅和溢价率均超过15%。财政部公布的数据显示,上半年共发行地方债34864亿元,同比增长22.9%。其中,新增债券27869亿元,同比增长28.1%。为缓解经济下行带来的财政压力,下半年地方政府可能会加快推动土地入市,住宅用地供应总量将超过上半年。


表1:2020年上半年全国土地出让金前十城市对土地财政的依赖程度

▲ 数据来源:东方财富Choice

说明:1、一般预算财政收入、支出部分,除苏州、温州是2018年数据外,其余城市是2019年数据;2、土地财政收入依赖度=年度土地出让金额/年度一般预算财政收入;3、由于一般预算财政收入是2018年或2019年的数据,应该计算出来的土地财政收入依赖度会比实际值高,但高估程度有限。


图3:地方政府一般财政预算收入与支出

▲ 数据来源:东方财富Choice


“房住不炒”是近几年调控政策的主基调,稳字当头。近几年“两会”政府工作报告关于房地产调控政策的表述可以概括为“房住不炒”、因城施策、逐步建立长效机制。在7月24日的房地产工作座谈会上,国务院副总理韩正表示,坚持“房住不炒”的定位,坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段,坚持稳地价、稳房价、稳预期,因城施策、一城一策,从各地实际出发,采取差异化调控措施,及时科学精准调控,确保房地产市场平稳健康发展。要实施好房地产金融审慎管理制度,稳住存量、严控增量,防止资金违规流入房地产市场。


表2:2014年以来国务院的房地产调控政策

▲ 数据来源:历年政府工作报告


短期看,在因城施策、一城一策等强力、精准调控政策下,房价难以大涨,但流动性宽松且出口有限导致房价有上涨的冲动。我们预计整体房价将出现个位数的涨幅,下半年销售继续回升,全年销售面积转正,较去年实现个位数增长。

从人口结构和城市化进程等中长期核心影响因素看,房地产黄金发展期可能已经过去,房价全面大幅上涨的动力不复存在,但一线和二线龙头城市在产业分布、教育和医疗等社会资源、城市建设等方面的优势对其房产价格起到较强的支撑作用,仍具备较好的长期配置价值。




(二)海外房地产


1、过去五年海外房地产市场解析


在2015年以前,国人海外购房配置资产尚处于萌芽状态,大部分购房客户均为旅游度假、子女读书、公司避税规划、个人海外身份等需求而去海外购房,同期中国开发商的目光还在国内深耕,自2016年1月碧桂园森林城市“未来城市榜样”主题宣传片进入央视大肆宣传后,从而改写了整个海外房地产市场的玩法,海外房地产市场供需两端呈现出较好的发展势头。


从需求端看,自2010年政府调控国内楼市以来,全国各大城市基本限购限贷,房屋价格高居不下,在此背景下,海外房产价格低、附加属性多,外加各大开发商夸大宣传,彼时海外房产头顶光环渐渐曝光在富裕的国人面前,而自从被海外明星项目碧桂园森林城市强势洗脑一番后,客户纷纷把目光转向国外配置海外房产。


自2015年开始国内众多购房需求被充分激发,并持续发酵,海外房地产市场迎来了一片繁荣景象,在2015-2018年期间,随着国内外汇大量外流,洗钱频发,企业及个人转移资金等行为异常活跃,为控制风险国家层面于2017年3月出台严控外汇管制等政策,打击地下钱庄非法洗钱及企业转移国内资金等措施,在此调控措施下,海外房产需求端稍微有所降温,但东南亚热点国家房产一一被中国开发商所激发,市场热度根本停不下来,一直延续至2020年初新冠病毒疫情爆发才彻底降温。


从供给端看,自2016年1月起,海外房产需求端被充分激发后,需求端异常旺盛;之前国内大部分房地产开发企业还处于本土开发激烈竞争阶段,国内房地产市场生存空间被挤压殆尽,这导致国内众多大开发商纷纷转战海外房地产市场,积极布局东南亚国家拿地并加速开发销售,比较有名的开发商有碧桂园、大连万达、富力地产、雅居乐和一众国内发展受限的小开发商。


国内开发商纷纷布局海外房地产市场,同期海外房屋供应量也节节攀升,各开发商在营销上都抱团取暖,人为制造热点,大肆吸引国内购房群体,海外房地产市场一时前景无限好。在众多开发商争相进入开发海外房地产市场时,为避免其野蛮生长,中国政府及时出台了系列调控政策,这也给海外房产规范化发展进程指明了良好的发展道路,为国内投资者提供了更加良好的投资环境。


2、后疫情时代海外房地产市场展望


在疫情期间房产需求被短期压制以及全球通胀预期和货币大水漫灌的背景下,导致国内大量货币争相进入热点城市房地产市场,短期大大推高了热点城市房价,随着7月15日深圳限购政策加码,后续国内超过20多个大城市纷纷加码调控政策。短期国内大量资金出路被堵死,而全球通胀预期还在加码蔓延,这就给海外房地产市场带来无限机会。


为应对疫情对经济的冲击和美元放水,全球各国均不同程度加速货币放水,这将导致全球资产未来几年步入通胀轨道。自去2019年9月17日-2020年3月以来,美国拧开印钞机的水龙头曾连续10天向市场放水了折合约4.3万亿人民币的流动性。目前美国疫情感染人数超过500万人,正加速以每天平均5万人累加,美国放水只是刚开始。2020年7月21日,欧盟27国领导人在长达90分钟的峰会中,一致投票通过规模达7500亿欧元(折合人民币约6万亿)的疫情后经济复苏计划。


通胀背景下投资海外房产主要有以下优势:一是海外投资方式灵活,多元化投资合理分散资产。投资者可以购买住宅,也可以购买商铺,有利于资产合理分配和降低投资风险。二是海外房产市场相对稳定和成熟,可对抗通货膨胀,抵御经济市场风险,且具有更高的升值保障。三是在海外建立储备金,资金有保障。投资海外房产,就如同为自己建立不同货币的储备金。投资海外房产会带来相对稳定的投资回报,达到资产保值升值的目的。例如可通过租金收益,来赚取额外的利益,同时房产本身也在每年稳步增值,收益非常可观。


在疫情期间,全球经济动荡,而中国第一个率先走出疫情,同时二季度GDP增速由负转正,国内投资市场越来越活跃,经济基本面向好的方向发展,预计未来1-2年是国人配置海外房产最佳时机,而家庭资产配置会选择更加保险的投资方式,在资产保值的基础上,同时获得投资回报。


海外房地产市场正在走向更加透明、更加规范、更加健康的发展道路,势必带给国内客户更多优质项目和更多的选择,未来热点国家房产市场投资机会依然一片欣欣向荣。建议投资者多多关注热点国家的重点城市,往往投资者的目光放得更加长远,才能把握更多机会。


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